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應堵住土地資本流失的漏洞

瀏覽 : 29390  2010年02月02日

   市政協民建界別委員反映,國有土地作為政府資本進行運營已經五年有余,市政府在加強土地管理、加強土地儲備、有效供應土地等方面做了卓有成效的工作。這對緩解財政緊張局面、提高財政支付能力、促進經濟建設發揮了一定的作用。但是,從近年的土地市場、房產市場來看,這方面的工作還有不盡人意之處,土地資本流失問題,尤其應引起政府的高度重視。 
   一、當前我市土地資本流失的主要漏洞 
   (一)已出讓商業、居住用地的出讓金不能及時足額收取。近年來商業、居住用途的土地實行招標拍賣掛牌的方式公開出讓,有效地提高了城市土地資本運營水平,但是受讓人長期拖欠出讓金的現象非常嚴重,有的三年、五年不交足。這影響了土地資本運營的水平,對財政增收產生了負面影響。這種情況在2006年12月的集中催繳出讓金活動中雖好轉,但效果不十分理想,欠繳情況依然十分突出。 
   (二)劃撥土地上建筑物銷售時,其價格按市場房地產價格成交,銷售單位或個人將其中的土地收益盡收“私囊”,而政府國有土地收益流失殆盡,這是目前十分驚人而又沒有引起政府重視的現象。同時這種現象也使土地管理部門、房屋管理部門互相扯皮、打架,購房者售房者處于兩難之中,對物權的實現造成很大障礙。 
   (三)土地囤積使可供土地減少,開工建設不足,影響政府土地資本周轉運營,推動房地產市場價格上揚,開發商坐收漁利。 
   二、漏洞形成的原因 
   以上述現象為主要形式的土地資本流失是十分驚人的,形成這一現象的原因主要是: 
   (一)已出讓土地的買家在交付了足額的保證金后,往往尋找各種借口拖延交付剩余款項的時間,如地面附著物拆遷問題、補償問題、規劃問題等等借口,有些是招商引資的名義。當然政府在出讓土地之前工作不細,也多少給用地者造成了不少麻煩,使之“拖延有理”。 
   (二)雖然政府規定房地產出售時,其劃撥土地必須先由政府收儲,經政府批準后才能整體交易,交易之后,先交足土地出讓金再辦理土地證。但是按照這個規定操作的除部分破產改制企業外,幾乎沒有。原因是土地、房管部互不通氣,交易雙方不知此規定,即使知道規定,也受利益影響及手續繁雜耗時的影響而不辦。再就是這方面的執法不力。 
   (三)圈占土地,久購不用的原因。一是執法不力;二是出讓者有瑕疵,使解決起實質性問題來耗時長。當然最主要的原因是用地者囤積土地等待升值。 
   三、堵塞土地資本流失漏洞的幾點建議 
   (一)嚴格按政策、制度要求,加強土地市場管理,加強執法檢查。對違規、拖欠出讓金者給予嚴厲懲處,對長期不按規定開工建設的用地堅決按規定依法無償收回,絕不手軟。 
   (二)政府土地、房管部門建立信息互通機制、聯席制度,最好將兩部門整合為一個部門(北京、上海、深圳、滁州均如此),以統一管理房地產市場。 
   (三)政府在土地出讓前將拆遷安置、規劃等工作做細、做扎實,使用地者在交齊款項后能及時開工,也因此堵住其拖延繳款人的借口。 
   (四)簡化土地出讓手續,尤其是房地產合一銷售中的土地出讓手續,大力提高辦事效率,便于交易雙方履行相關手續,迅速辦理交易。同時控制土地出讓的閘門,手續不全者絕不辦理相關合法證件。 
   (五)制定科學合理的供地計劃。市有關部門應制定科學合理的供地計劃,并堅決執行。 

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